El principal desafío para acceder a una vivienda hoy no está en las condiciones de financiamiento, sino en el creciente desfase entre el precio de las viviendas y los ingresos de los hogares. Así lo muestra la última edición del ABIF Informa, correspondiente a mayo, que analiza la evolución del mercado hipotecario en las últimas décadas.

Entre 2002 y 2023, el Índice de Precios de la Vivienda aumentó 170%, mientras que los ingresos reales de los hogares crecieron solo 57%, ampliando de forma sostenida la brecha entre ambos indicadores. Como consecuencia, la carga financiera para adquirir una vivienda equivalente aumentó 56%: si en 2002 un hogar destinaba el 25% de sus ingresos al pago del dividendo, en 2025 esa proporción ascendió al 39,1%, incremento explicado principalmente por el mayor valor de las viviendas.

El informe también muestra que las condiciones de financiamiento se han mantenido relativamente estables. La mediana del porcentaje de financiamiento (LTV) continúa situada en torno al 80%, equivalente a un pie cercano al 20%, mientras que cerca del 35% de las nuevas operaciones presenta un financiamiento superior al 80%.

Asimismo, las tasas hipotecarias han mostrado una reducción sostenida desde mayo de 2024, ubicándose en mayo de este año en 3,96%, su menor nivel de los últimos años. Si bien esta trayectoria contribuye a mejorar las condiciones de acceso al crédito, no alcanza a compensar el fuerte incremento acumulado en el precio de las viviendas.

En paralelo, el subsidio a la tasa hipotecaria continúa mostrando una alta utilización. Al 19 de junio, la banca había recibido 90.480 solicitudes elegibles, de las cuales 48.990 contaban con aprobación comercial y 26.948 créditos ya habían sido cursados.

Colocaciones bancarias se mantienen estables

Las colocaciones totales del sistema bancario alcanzaron en mayo USD 278 mil millones y registraron un crecimiento real anual nulo, levemente por debajo del 0,2% observado en abril. El resultado refleja un menor dinamismo del crédito comercial, parcialmente compensado por la expansión del financiamiento a personas.

La cartera comercial anotó una caída real anual de 1,9%, afectada en parte por la apreciación del peso frente al dólar. Al excluir este efecto cambiario, el volumen de crédito también mostró una variación negativa de 0,9%, reflejando una demanda crediticia que continúa debilitada. Tanto las colocaciones a empresas de mayor tamaño como aquellas destinadas a pymes registraron retrocesos de 1,1% y 1,8%, respectivamente.

Consumo continuó siendo la cartera con mayor ritmo de expansión, aunque mostró una desaceleración por segundo mes consecutivo. En mayo creció 2,6% real anual, impulsado principalmente por los instrumentos rotativos (tarjetas, líneas y otros), que aumentaron 4,3%, mientras que los créditos en cuotas avanzaron 1,2%.

Los indicadores de riesgo permanecieron estables. La morosidad superior a 90 días se ubicó nuevamente en 2,39% de las colocaciones totales. La banca mantiene además elevados niveles de capitalización, con un Índice de Adecuación de Capital de 16,85%, ampliamente por sobre el requerimiento regulatorio de 12,30%, mientras que la rentabilidad sobre activos promedio alcanzó 1,39%.